17.08.2016

Autonomes Fahren und die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Als Immobilienprofis beschäftigen wir uns in regelmäßigen Abständen mit dem Marktgeschehen der Immobilienwelt. Wir interessieren uns dafür, welche Auswirkungen politische oder gesellschaftliche Entwicklungen auf die Immobilienwirtschaft haben. Dabei kann es um Gesetzesänderungen gehen, wie zum Beispiel jüngst bei dem Thema Grundgesetzänderung und den halb garen Versuchen der Politik, die Wohnungsnot in den Griff zu bekommen. Es kann aber auch darum gehen, dass Bürgermeister XY in einer beliebigen Brandenburger Gemeinde einen neuen Supermarktstandort ermöglicht. Auch kommt es vor, dass technische Fortschritte und Projekte direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt nehmen. Sie zwingen uns sogar dazu, sie genauestens zu beobachten und zu lernen, wie sie funktionieren. Dabei geht es um Solaranlagen, neue Dämmstoffe, Sicherheitstechniken, Smart Home Elemente und so weiter… Sie bestimmen und beeinflussen immerhin das Kaufverhalten unserer Kunden.

Autonome Autos und der Immobilienmarkt

Auf uns kommt aber eine technische Revolution zu, die all das vermutlich in den Schatten stellen wird: Intelligente Fahrzeuge. In der heutigen Zeit will man nur ungern von bahnbrechenden Erfindungen und Revolutionen sprechen, weil wir ständig und beinahe täglich über noch schnellere, noch bessere und noch innovativere Erfindungen und Technologien informiert werden. Dabei sind die Medien oft schneller als die Entwickler selbst. Hinsichtlich selbst fahrender Autos wollte man also lange Zeit besonders zurückhaltend berichten - immerhin wollte man sich nicht lächerlich machen, mit Schlagzeilen, die wie aus einem Science-Fiction Roman klingen. Auf fliegende Autos, die im Jahr 2000 gebaut werden sollten, warten wir schließlich auch schon längere Zeit vergeblich.

Dass autonome Fahrzeuge jedoch die Automobilbranche erobern werden, ist nun keine Voraussagung mehr. Vielmehr fragt man sich jetzt nur noch, wann genau es so weit sein wird. Die ersten Nahverkehrsbusse fahren bereits autonom - auch in Deutschland. In Hamburg testet Hermes den Paketversandt mit kleinen, fahrenden Robotern und in anderen Ländern sind Tesla und Co jetzt schon längst dabei, autonom fahrende PKW zu verkaufen. Assistenz-Systeme, die automatisch die Spur und den Abstand zum Vordermann halten, selbst Bremsungen einleiten und das Einparken übernehmen sind schon fast ein alter Hut. Wir stehen also tatsächlich nur kurz, vermutlich nur wenige Jahre vor einer extrem folgenreichen technischen Revolution.


Was hat das nun mit der Immobilienlandschaft zu tun? Die Verkehrsanbindung, die Verschmutzung und der Lärm sind enorm bedeutende Faktoren in der Immobilienwirtschaft. Die Preise in den Innenstädten explodieren nicht ohne Grund. Der kurze Weg zum Arbeitsort und schnell erreichbare  Ärzte, Schulen, Einkaufszentren, Bars und Clubs sind für eine Immobilie Gold wert. Immerhin bedeuten kurze Wege mehr Platz für Freizeit und Spaß im Terminkalender. Wer täglich zwei oder gar drei Stunden nur damit beschäftigt ist, mit dem Auto zu fahren oder sich von öffentlichen Verkehrsmitteln fahren zu lassen, verliert kostbare Zeit.

Was wäre also, wenn ich auf dem Weg zur Arbeit meine Emails beantworte, meine täglichen Situps mache, endlich die Unterlagen für den Steuerberater zusammenstelle und mir im Anschluss gemütlich die jüngste Folge meiner Lieblingsserie anschaue? Das würde die Fahrt zur Arbeit vollkommen verändern. Aus einer nervigen Pflicht wird Freizeit und Produktivität. Warum soll ich also eine überteuerte Wohnung in der Innenstadt mieten, wenn ich für die halbe Miete eine gleich große Wohnung 50 Kilometer außerhalb der Stadt haben kann - ohne Smog, Lärm und mit einem kleinen Garten für den Hund?

Viele Menschen haben auch einfach keinen Führerschein, weil sie schlicht und ergreifend nicht gerne Auto fahren. Öffentlicher Nahverkehr, der sie auch von außerhalb in die Stadt befördern könnte, existiert oft einfach nicht, sodass es auch aus diesem Grund viele Bewohner in die Stadtbereiche zieht. Was wäre, wenn sie auch ohne Führerschein bequem mit dem Auto in die Stadt kämen? Auch Studenten, die sich einen Führerschein oder ein eigenes Auto nicht leisten können, könnten sich trotz mangelnder Verkehrsinfrastruktur eine günstige WG außerhalb der Stadt anmieten, und einfach in kleinen Fahrgemeinschaften ein Fahrzeug gemeinsam leasen. Vermutlich gänzlich ohne höheren Kosten, auf Grund der gesparten Miete.

Zahlreiche Menschen wohnen jedoch auch in den Innenstädten, weil die Kultur sie anzieht. Sie denken über Wege und Fahrtzeiten nicht unbedingt nach. Bars, Clubs, Restaurants, Konzerte und viele weitere Annehmlichkeiten überzeugen viele Menschen vom Stadtleben. Jeder Städter fühlt sich außerhalb der Stadt schnell in seinen Möglichkeiten eingeschränkt und möchte die Vorzüge des Stadtlebens nicht mehr missen. Aber warum findet man all die Bars und Clubs etc. eigentlich in der (Innen-)Stadt? Wegen der hohen Bevölkerungsdichte, der zentralen Lage und der stärkeren Kaufkraft der unmittelbaren Umgebung - ganz einfach. Verändern sich jedoch die Preise und damit auch die Bevölkerungsdichten und Strukturen, kommt die Frage auf, ob es nicht auch das Gewerbe massiv Richtung Randgebiet oder darüber hinaus ziehen wird. Ein gutes Beispiel ist auch die Clubszene. Vor allem große, und einigermaßen abseits gelegene Immobilien, die für die Clubszene bestens geeignet sind, befinden sich außerhalb der Stadtgebiete und können dennoch nicht entsprechend genutzt werden. Egal ob alte Lager oder Industrieruinen, meistens sorgt die schlechte oder fehlende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr für eine geringe Nachfrage. Alkoholisiert Auto fahren wollen - zum Glück - nur noch die wenigsten feiernden Menschen. Aber was passiert, wenn alle Clubgäste sich von ihrem Auto abholen lassen? In diesem konkreten Beispiel bleibt allerdings abzuwarten, wann und ob die menschliche Kontrolle eines autonomen Fahrzeugs eines Tages nicht mehr erforderlich ist. Schaut man sich jedoch die Pläne der Automobilkonzerne hinsichtlich größerer Transportfahrzeuge an, kann auch das nicht mehr lange dauern. Daimler beispielsweise prüft bereits die juristischen Rahmenbedingungen für ein gänzlich fahrerloses Fahren, nachdem der letzte Feldversuch der autonomen LKW noch von einem Menschen kontrolliert werden musste.

Eines ist jedenfalls sicher: Wenn intelligente Fahrzeuge den Transport der Menschen übernehmen, wird der Immobilienmarkt sich verändern. Die Preise innerhalb des sogenannten „Speckgürtels“ rund um die Städte werden drastisch steigen. Die Preise in der Innenstadt werden entsprechend fallen. Es wird bei der Wahl des Wohnorts deutlich seltener um die Anbindung gehen. Vielmehr ist es jetzt eine schlichte Frage des Geschmacks, wie nahe man am Geschehen der Stadt wohnen möchte - solange jedenfalls, bis es ein klassisches „Stadtleben“ überhaupt nicht mehr geben wird.

Auch wenn beispielsweise in den USA deutlich mehr Auto gefahren wird als bei uns, wird es diese Veränderungen auch in Deutschland geben. Immerhin könnte man schon jetzt einfach auf öffentliche Verkehrsmittel ausweichen, wenn man auf seinem Arbeitsweg zumindest etwas produktiver sein möchte. Jedoch nutzen Millionen von Menschen die öffentlichen Verkehrsmittel trotz nerviger Staus und mangelnder Produktivität beim Autofahren ausgesprochen ungerne und greifen stattdessen auf ihr Auto zurück.

Alles in allem sind wir uns sicher, dass Veränderungen auf dem Immobilienmarkt unvermeidbar sind und wir blicken sehr gespannt Richtung Zukunft. Die Themen alternative Antriebe und die wachsenden Möglichkeiten moderner Heimarbeitsplätze werden uns dabei ebenfalls beschäftigen - und die ganze Angelegenheit noch komplizierter machen.

 

 Benjamin Zühlke

 

Immobilienkaufmann (IHK), Immobilienmakler und

geschäftsführender Gesellschafter H&Z Immobilien