Das Grundbuch


Wer den Erwerb einer Immobilie plant, sollte vor der endgültigen Entscheidung unbedingt einen Blick in das Grundbuch werfen. Es stellt eine der wichtigsten Informationsquellen im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften dar und gibt zuverlässig Auskunft über bestehende Grundschulden, Lasten und andere Beschränkungen. Somit ist das Grundbuch auch im Rahmen der Wertermittlung von besonderem Interesse. Um Ihnen die Suche nach den relevanten Informationen zu erleichtern, haben wir alles Wissenswerte zum Thema Grundbuch in einem Überblick für Sie zusammengefasst.

 

Welche Bedeutung hat das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches von den Grundbuchämtern der Amtsgerichte für die in Ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke geführt wird und die Rechtsverhältnisse darlegen soll. Enthalten sind unter anderem Auskünfte über den Eigentümer eines Grundstückes, über die Beschaffenheit, Lage und Größe sowie über die auf dem Grundstück ruhenden Lasten, Beschränkungen und Grundpfandrechte. Die Eintragungen im Grundbuch genießen öffentlichen Glauben, welcher sich jedoch nicht auf die Lagebezeichnung, Flächengröße und Nutzungsart erstreckt. Diese Angaben sollen mit denen des Liegenschaftskatasters übereinstimmen.
Sämtliche Grundstücke unterliegen dem sogenannten Grundbuchzwang und müssen im Grundbuch eingetragen werden. Dabei wird für jedes selbstständige Grundstück ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des selben Bezirkes in einem Band zusammengeführt. Früher wurde das Grundbuch in Papierform geführt, inzwischen ist jedoch die Umstellung auf das elektronische Grundbuch erfolgt.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Die Grundbuchblätter werden nach einem einheitlichem Muster geführt und bestehen aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes sowie etwaige Vermerke.
Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke aufgeführt und beschrieben. Die Angaben zur Bezeichnung des Grundstückes nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Nutzungsart und Lage sowie die Größe entsprechen denen des Liegenschaftskatasters. Ferner können mit dem Grundstück verbundene Rechte und Grunddienstbarkeiten im Bestandsverzeichnis vermerkt werden.

Die Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer sowie die Grundlage seiner Eintragung. Grundlage der Eintragung können zum Beispiel Auflassung, Erbfolge oder der Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Bei mehreren Eigentümern muss zudem das Gemeinschaftsverhältnis angegeben werden.

In der Abteilung II werden die auf dem Grundstück ruhenden Lasten eingetragen, mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Zu diesen Lasten zählen unter anderem Grunddienstbarkeiten, Wohn- und Nutzungsrechte, Reallasten, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen und Erbbaurechte. Des Weiteren werden hier auch Beschränkungen des Eigentümers in der Verfügung über das Grundstück eingetragen. Dies können zum Beispiel Nacherbenvermerke, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke oder Insolvenzvermerke sein.

Die Abteilung III dient der Eintragung von Grundpfandrechten wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

Wer kann einen Grundbuchauszug anfordern?

Um Einsicht in das Grundbuch zu erlangen, muss gemäß § 12 der Grundbuchordnung (GBO) ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Zu den einsichtsberechtigten Personen zählen also Eigentümer und Miteigentümer, Hypotheken- und Grundschuldgläubiger sowie weitere Personen, die Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Rechst sind. Notare, Rechtsanwälte, Behörden und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure haben ebenfalls Zugang zum automatisierten Abrufverfahren der Grundbuchämter. Des Weiteren können diejenigen Personen einen Grundbuchauszug beantragen, welche vom Grundstücks- oder Wohnungseigentümer dazu schriftlich bevollmächtigt wurden.
Übrigens: Auch Käufer haben ein berechtigtes Interesse auf die Einsichtnahme ins Grundbuch, sofern sie ihre Absicht mit einem Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf belegen können und das schriftliche Einverständnis des Verkäufers vorliegt. Einen Grundbuchauszug können sie auf dieser Grundlage jedoch nicht beantragen. Zu den sachlichen Gründen, die ein berechtigtes Interesse zur Grundbucheinsicht darstellen gehören weiterhin das Vorliegen eines Vollstreckungstitels gegen den Grundstückseigentümer, die Absicht, dem Eigentümer einen Kredit gewähren zu wollen sowie der Wunsch eines Mieters, bei berechtigten Zweifeln den wahren Vermieter in Erfahrung zu bringen. Ob die Einsichtnahme im Einzelfall zu gestatten ist, entscheidet der Urkundsbeamte des Grundbuchamtes.