Immobilienbewertung für das Finanzamt

Immobiliengutachten auch zur Vorlage bei einer Behörde.



030 - 5587 58 57

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Immobilienbewertung H&Z Immobilien



Finanzämter wenden seit der Reform des Gesetzes zur Erbschaftssteuer bei der Grundbesitzwertfeststellung das sogenannte "typisierende Massenververfahren" an. In diesem Verfahren kommen standardisierte Werte zum Einsatz, die den realen und individuellen Werten einer Immobilie nicht immer gerecht werden, weshalb die Grundbesitzwertfestsetzungen zu hoch ausfallen können. Die Daten der Gutachterausschüsse finden zwar auch hier Berücksichtigung, jedoch werden beispielsweise Lage- oder Ausstattungsmerkmale der Immobilie außen vor gelassen. Diese können schon alleine mangels Objektbegehung nicht ermittelt oder berücksichtigt werden.

 

Sie haben als steuerpflichtige Person durch die sogenannte "Escape Klausel" die Möglichkeit, einen durch das Finanzamt ermittelten Verkehrswert zu widerlegen. So ist es unter Umständen möglich, Erbschafts- oder Schenkungssteuern zu sparen. Um den ermittelten Wert jedoch zu widerlegen, ist das qualifizierte Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen notwendig.




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Öffnungsklausel

Fallen beispielsweise durch die Schenkung einer Immobilie Steuern an, eröffnet § 198 BewG dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, den vom Finantamt ermittelten Wert der Immobilie - welcher für die Besteuerung maßgeblich ist - zu widerlegen. Es ist also möglich, durch eine eigene (von den gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsmethoden des Finanzamts abweichende) Immobilienwertermittlung, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Man spricht hier häufig von der sogenannten "Öffnungklausel" oder "Escape Klausel".

 

Hier ist es allerdings regelmäßig erforderlich, die Wertermitlung durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder durch einen Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken vornehmen zu lassen. Die Anforderungen an ein entsprechendes Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes sind äußerst komplex und fußen auf den auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften und Normen zur Immobilienbewertung. Mängel oder unzutreffende Aussagen innerhalb des Gutachtens können zurückgewiesen werden, weshalb alle Ausführungen und Anlagen sehr detailiert und sorgfältig angefertigt werden müssen.


Erfolgaussichten

Natürlich bietet die Beauftragung eines Immobiliengutachtens keine garantierte Steuererleichterung. Zunächst einmal muss der vom Finanzamt ermittelte Wert der Immobilie auch tatsächlich überbewertet sein. Die Frage, ob ein kostenpflichtiges und umfassendes Gutachten sich "lohnt" ist in jedem Fall eine gut abzuwägende Einzelfallentscheidung. Die Kosten des Gutachtens trägt der Steuerpflichtige - selbst wenn er das Ergebnis und den Nachweis nach einer Ablehnung des Finanzamtes erfolgreich gerichtlich durchgesetzt hat.

 

Es ist daher entscheidend, die Kosten und Grundvoraussetzungen für ein mögliches Gutachten genau zu kennen. Sämtliche Unterlagen müssen gesichtet werden und es muss festgestellt werden, ob für die korrekte Berücksichtigung möglicherweise noch weitere Experten involviert werden müssen (bspw. bei Schädlingsbefall oder Bauschäden).

 

Nur so können realistische Kosten kalkuliert und einer möglichen Steuerersparnis gegenübergestellt werden.



Alternativen

Die Erstellung eines Gutachtens, dass den Anforderungen des Finanzamtes entspricht, ist nicht zwingend die einzige Möglichkeit auf eine möglicherweise überbewertete Entscheidung des Finanzamtes zu reagieren.

 

Wir sind gerne bereit, Sie in einem persönlichen Gespräch ausführlich, transparent und unverbindlich hinsichtlich Ihrer Handlungsmöglichkeiten zu beraten.