Erbe und Schenkung

Sachverständige Gutachten für Erbangelegenheiten

Auch Nachlassangelegenheiten sind Teil der Immobilienwirtschaft. Immobilien gehören im Rahmen des Nachlasses regelmäßig zu den wirtschaftlich bedeutsamsten Vermögenspositionen. Es ist daher häufig erforderlich eine sachverständige Einschätzung der Immobilienwerte vornehmen zu lassen. Das gelingt mit einer Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen. Eine objektive und unabhängige Immobilienbewertung schafft Fakten und Klarheit - sowohl nach Eintritt eines Erbfalls als auch zur Klärung von Vermögenswerten im Vorfeld eines möglichen Erbes oder bei einer Schenkung. Früher oder später wird die Verkehrswertermittlung in der Regel unausweichlich.


DEKRA-Siegel vom Inhaber von H&Z Immobilien.
H&Z Immobilien ist Mitglied im Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter.

H&Z Immobilien berät Sie gerne ausführlich und mit der notwendigen Sorgfalt zum Thema Erbangelegenheiten und Immobilien. Wir finden gemeinsam heraus, wie wir Sie optimal unterstützen können und wie sich der Verkehrswert Ihrer Immobilie idealerweise ermitteln lässt. Hierbei ist es vor allem wichtig, Ihre genaue Situation zu verstehen und auf alle Fragen umfassend einzugehen. Neben klassischen Verkehrswertgutachten sind beispielsweise auch Kurzgutachten häufig schon ausreichend. Die entsprechende Zurückhaltung und Diskretion ist selbstverständlich. Unsere Erfahrung und das notwendige Fingerspitzengefühl können dabei helfen, eine für viele nicht alltägliche und häufig schwierige Aufgabe bestmöglich zu bewältigen.



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Häufige Bewertungsszenarien rund um die Erbschaft


Schenkung zu Lebzeiten

Um Streit und Unklarheiten in der Erbfolge zu vermeiden, verschenken oder veräußern einige Menschen ihre Immobilien und andere Vermögenswerte bereits zu Lebzeiten. Um eine gerechte Verteilung des Vermögens zu erreichen, greifen daher viele Immobilienbesitzer für die Verkehrswertfeststellung zur professionellen Begutachtung und Wertermittlung durch einen Sachverständigen.

 

Auch die Empfänger möglicher Schenkungen und Veräußerungen - häufig innerhalb der eigenen Familie -  interessieren sich für genauere Informationen zu den betroffenen Immobilien. Der Verkehrswert, Rechte und Belastungen, zu erwartende Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten und auch steuerliche Folgen einer Schenkung oder Übertragung sind für alle Beteiligten entscheidend bei der Nachlassplanung. 

 

Jeder Betroffene sollte dabei wissen, dass die professionelle und an den gesetzlichen Normen orientierte Verkehrswertermittlung nicht nur mit einem "großen" Verkehrswertgutachten möglich ist. Das Sachverständigenbüro H&Z Immobilien erstellt auch Kurzgutachten und Stellungnahmen, dessen Berechnungen auf denselben gesetzlichen Vorgaben und Erfahrungswerten beruhen, die auch das Ergebnis eines Verkehrswertgutachtens bestimmen. Insbesondere wenn es sich nicht um eine Streitsituation und / oder rechtliche Auseinandersetzung vor Gericht handelt, sind Kurzgutachten und Stellungnahmen eine sinnvolle und kostengünstige Alternative zum Verkehrswertgutachten.

 


Auszahlung der Miterben

Häufig besteht Einigkeit darüber, dass bestimmte Personen bestimmte Nachlassbestandteile erhalten sollen. So ist die Nutzung oder Verwertung einer Immobilie durch einen einzelnen Erben in vielen Fällen bereits beschlossene Sache und steht dem Familienfrieden nicht im Wege. Regelmäßig ist das auch testamentarisch festgelegt. Dennoch zahlt der künftige Immobilienbesitzer die anderen Erben meistens aus, um den Vermögenszuwachs zu kompensieren.

 

Hierfür ist es notwendig, den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie zu kennen. Auch wenn man sich grundsätzlich einig ist, besteht jedoch hinsichtlich des Auszahlungsbetrages nicht immer Einigkeit oder die Beteiligten haben zunächst gar keine Vorstellung davon, welchen Wert sie für die Immobilie ansetzen sollen. Hierbei können Zweifel durch eine objektive Immobilienbewertung eines Sachverständigen in den meisten Fällen ausgeräumt werden. 

 

Wie schon zuvor bei dem Thema Schenkung erläutert, muss nicht immer die kostenintensivste Variante gewählt werden, um die Immobilienwerte festzustellen. Wenngleich die Erstellung eines umfassenden Verkehrswertgutachtens im Sinne des Baugesetzbauches einige Vorteile mit sich bringt, können auch Kurzgutachten oder Stellungnahmen regelmäßig schon ausreichen. Das gesparte Geld kommt dabei meistens allen Beteiligten zugute, da die Bewertung von Immobilien i.d.R. aus dem Nachlass bezahlt wird.


Pflichtteile

Pflichtteile können leider auch im Zusammenhang mit Streitigkeiten und rechtlichen Auseinandersetzungen stehen. Die Einbeziehung eines Sachverständigen zur Verkehrswertermittlung der Immobilie(n) ist hier nicht nur ratsam, sondern oftmals unvermeidbar. Insoweit bereits Anwälte involviert sind, ist die Forderung nach einem Verkehrswertgutachten oder mindestens einem Kurzgutachten von mindestens einer Partei erfahrungsgemäß eher die Regel als die Ausnahme.

 

Die neutralisierende Wirkung einer sachverständigen 

Immobilienbewertung sollte hierbei auch nicht unterschätzt werden. Ein unabhängiger Sachverständiger, als objektiver Dritter, erfährt in rechtlichen Auseinandersetzungen nicht selten von allen Streitparteien hohes Vertrauen und kann eine streitschlichtende Wirkung entfalten. Gutachter und Gutachterinnen wissen genau, wo die kritischen Reibungspunkte liegen und wie man potentiellem Streit am ehesten entgegenwirken kann.

 

Daher ist es immer ratsam, dass alle Beteiligten von der Wahl des Immobiliensachverständigen und dem Umfang der Verkehrswertermittlung in Kenntnis gesetzt werden. Der / Die Sachverständige sollte folglich immer dazu bereit sein, sich den Fragen aller Beteiligten zu stellen. Nur die größtmögliche Transparenz des beauftragten Gutachters kann gewährleisten, dass sich in einer ohnehin angespannten Situation niemand benachteiligt fühlt.

 






Beratung und Vorgehensweise

Wir beraten Sie gerne umfassend und individuell zu diesen und weiteren Fragen rund um die Themen Erbschaft, Pflichtteile und Schenkung bzw. Übertragung. Gemeinsam finden wir heraus, wieviel Ihre Immobilie wert ist und welche Möglichkeiten zur künftigen Nutzung realisierbar sind. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Neben der Bewertung selbst spielen zudem auch die Themen Wohnrecht / Wohnungsrecht und Nießbrauch regelmäßig eine wichtige Rolle. Auch hier unterstützen wir Sie selbstverständlich bei Ihren Fragen.

 

Eine sachverständige Expertise zum Immobilienwert von außen bietet die Grundlage dafür, die nicht alltäglichen und anspruchsvollen Fragen im Rahmen einer (möglichen) Erbschaft oder Vermögensteilung zufriedenstellend zu beantworten. Dabei muss es nicht immer nötig sein, ein ausführliches Gutachten für die Immobilie zu erstellen. Insbesondere dann, wenn kein Streit dem Wertermittlungsauftrag zugrunde liegt, können Kurzgutachten und Stellungnahmen zum Verkehrswert eine hinreichende und kostengünstigere Alternative bei der Wertermittlung darstellen. Auch diesbezüglich informieren wir Sie umfassend.

 

Die fachliche Beratung ist bei einer Erbschaft nur eines von mehreren Elementen für eine optimale Unterstützung. Viele unserer Klienten befinden sich zum Zeitpunkt der Kontaktaufnahme in einer Ausnahmesituation. Sowohl der Tod eines geliebten Menschen als auch die rechtliche Auseinandersetzung mit Familienmitgliedern oder anderen Personen sind alles andere als alltäglich und erfordern entsprechendes Feingefühl.

 

Unser Ziel ist es grundsätzlich immer, den Aufwand für unsere Klienten und Klientinnen auf ein Mindestmaß zu reduzieren, um die Situation nicht noch unnötig zu erschweren. So versuchen wir es beispielsweise zu vermeiden, die Auftraggeberseite mit der Sichtung und Beschaffung von Unterlagen und Informationen zu belasten. Auch das Fertigen von Kopien und nicht zwingend notwendige Behördenkorrespondenzen sind regelmäßig vermeidbar. Gerne erläutern wir zudem auch Ihren Miterben und / oder beteiligten Rechtsbeiständen die geplante Vorgehensweise. Wir beantworten fachliche Fragen zur Immobilie und übermitteln den Stand der Bearbeitung, sodass Sie es nicht müssen.

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Häufige Fragen zum Thema Erbe und Schenkung

Zum öffnen der Antworten auf die Frage klicken:

Die kurze Antwortet lautet: Ja.

Etwas länger: Es ist nicht selten, dass jemand schon zu Lebzeiten eine oder mehrere Immobilien übertragen bekommt. Das kann beispielsweise steuerliche Gründe haben oder soll einfach Streitigkeiten zwischen Geschwistern oder anderen Familienmitgliedern frühzeitig ausräumen. Meistens sind es die Eltern, die ihr Haus, Grundstück o.Ä. an eines Ihrer Kinder übertragen. Hier soll im Vorfeld häufig geklärt werden, wie hoch der Verkehrswert der Immobilie ist. So kann das begünstigte Kind beispielsweise die anderen Geschwister als Ausgleich "auszahlen" oder die Eltern übertragen andere Vermögenswerte in ähnlicher Höhe an die anderen Kinder. In vielen Fällen sichern sich die Eltern jedoch ein Wohnrecht, Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht an der Immobilie, weil sie diese trotz der Schenkungen / Aufteilung noch bis zu ihrem Tod selbst bewohnen möchten. Ist eine Immobilie mit einem solchen Recht belastet, ist das grundsätzlich wertmindernd. Da die Ermittlung des Verkehrswertes in der Regel vor der Übertragung stattfinden soll, sind zum Zeitpunkt der Bewertung noch keine Belastungen im Grundbuch eingetragen. Dennoch ist es auf Wunsch möglich, die bereits geplante Belastung der Immobilie bei der Berechnung des Verkehrswertes schon mitaufzunehmen. Ob es sinnvoll ist, bei der Vermögensaufteilung den geminderten Verkehrswert anzusetzen, ist eine Frage. Hierzu beraten wir Sie, wenn Sie es wünschen, jedoch gerne umfassend. Die rein steuerliche Bewertung dieser Frage ist jedoch an den Steuerberater zu adressieren.

Tatsächlich ist es so, dass Pflichtteilsberechtigte einen Anspruch darauf haben, vom Erben ein Verzeichnis über den Nachlass zu erhalten, um den Pflichtteilsanspruch berechnen zu können. Die maßgebliche Gesetzesgrundlage hierfür ist § 260 BGB. Hierzu muss dieses Nachlassverzeichnis auch die den Wert bildenden Faktoren der Nachlassbestandteile abbilden. Bei einem hinterlassenen PKW reicht es also z.B. nicht aus, einen "Audi" oder "Mercedes" ohne weitere Informationen aufzulisten. Hieraus alleine könnte der Pflichtteilsberechtigte nicht ableiten, wie hoch der Wert des Fahrzeugs tatsächlich ist. Bei einem Auto wären also noch die genaue Typenbezeichnung, das Baujahr, der Kilometerstand usw. aufzulisten.

Bei einer Immobilie ist es nun so, dass der Pflichtteilsberechtigte selbst mit näheren Informationen zum Haus oder Grundstück nicht in der Lage wäre, den tatsächlichen Verkehrswert einzuschätzen. Er kann gemäß § 2314 BGB verlangen, dass eine Wertermittlung stattfindet.

Ob die Erstellung eines Kurzgutachtens ausreicht, hängt vom Einzelfall ab und kann leider nicht pauschal beantwortet werden. Grundsätzlich muss sich ein Pflichtteilsberechtigter mit einem Kurzgutachten nicht zufrieden geben. Das liegt wohl vor allem daran, dass Kurzgutachten nicht gesetzlich normiert sind und Form und Aufbau eines Kurzgutachtens je nach Gutachter stark variieren. Das heißt jedoch nicht, dass sich Erbe und Pflichtteilsberechtigter nicht darauf einigen können, dass ein Kurzgutachten ausreicht. Insbesondere weil die Kosten für die Immobiliebewertung grundsätzlich dem Nachlass abgehen, sind solche Einigungen nicht selten oder ungewöhnlich. Hier bedarf es in jedem Fall einer transparenten Kommunikation und die Einigung sollte im Idealfall schriftlich festgehalten werden.

In Fällen, wo nicht um Pflichtteilsansprüche geht und möglichweise nicht einmal Anwälte involviert sind, ist die Erstellung eines Kurzgutachtens eigentlich immer eine (kostengünstige) Option. Will man sich gütlich und freiwillig innerhalb der Familie einen Überblick darüber verschaffen, wie viel eine Immobilie wert ist, steht es einem frei, Art und Umfang der Verkehrswertermittlung selbst zu wählen. Neben dem Kurzgutachten kommt hier sogar die noch günstigere Alternative, die einfache Stellungnahme, in Betracht. Hierzu berät Sie das Sachverständigenbüro H&Z Immobilien gerne kostenlos und umfassend.

Der Zeitpunkt, auf den eine Verkehrsermittlung abstellt, ist der sogenannte "Wertermittlungstichtag" - häufig WEST abgekürzt. Dieser Wertermittlungsstichtag kann bei der Auftragserstellung für ein Verkehrswertgutachten problemlos in der Vergangenheit liegen. Dies ist regelmäßig auch zwingend erforderlich, da der Wert des Nachlasses bzw. des Nachlassgegenstandes zum Zeitpunkt des Erbfalles maßgeblich ist.

Wenn die Immobilie schon kurz nach dem Erbfall verkauft wurde, kann der hier gezahlte, tatsächliche Verkaufspreis grundsätzlich für die Pflichtteilsberechnung herangezogen werden. Den Anspruch auf ein Sachverständigengutachten verliert der Pflichtteilsberechtigte deshalb jedoch nicht. Vielmehr kommt es nicht selten vor, dass der Pflichtteilsberechtigte durch ein sachverständiges Gutachten prüfen lässt, ob der Verkaufspreis auch tatsächlich dem gemeinen Wert entsprochen hat.

Ohne die sachverständige Feststellung des Verkehrswertes vor Verkauf können sich einige Probleme ergeben. Der neue Eigentümer muss seine Immobilie nicht für eine Gutachtenerstellung zugänglich machen und kann hierzu auch nicht gezwungen werden. Der Pflichtteilsberechtigte hat jedoch trotzdem einen Anspruch auf Gutachtenerstellung gegen den Erben. Die jedenfalls teilweise zufridenstellenden Lösung kann sein, dass ein Sachverständiger die Immobilie anhand der vorhandenen Unterlagen und aufgrund des äußeren Eindrucks bewertet. Die Aussagekraft einer solchen Bewertung ist jedoch deutlich vermindert.

Diese Situation sollte im Idealfall also vermieden werden.

Der Wert des Nachlassgegenstandes muss durch einen unparteiischen Sachverständigen festgestellt werden. Hier kann nicht zur Auflage gemacht werden, dass beispielsweise nur Sachverständige einer bestimmten Organisation oder mit einer bestimmten Herkunft gewählt werden dürfen. Auch kann der Pflichtteilsberechtigte nicht verlangen, dass es sich um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln muss. Hierzu gibt es eine klare Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 29.09.2021 - IV ZR 328/20).

Der Anspruch auf die Erstellung eines Sachverständigengutachtens ist verbunden mit dem Pflichtteilsanspruch. Dieser verjährt gem. § 195 BGB nach drei Jahren. Die Details zu den entsprechenden Fristen befinden sich in § 199 BGB.

Grundsätzlich ist das kein Muss. Es ist jedoch immer empfehlenswert, dass alle Beteiligten anwensend sind und gegebenfalls auch Fragen an den Sachverständigen richten. Im Streitfall ist auch die Anwesenheit der Rechtsbeistände erfahrungsgemäß empfehlenswert.

Nein. Die Immobilienwertermittlung beschränkt sich auf die Immobilie alleine. Die nicht immobilen, also beweglichen Gegenstände im Haus und auf dem Grundstück werden nicht mitbewertet. Dazu zählen insbesondere Möbel, Schmuck, Fahrzeuge und Sammlerobjekte sowie Kunst. Es gibt jedoch Gegenstände und Einbauten, wo die Grenzen zwischen immobil und mobil verschwimmen. So muss beispielsweise bei einer Sauna festgestellt werden, inwieweit hier eine untrennbare Verbindung zur Immobilie besteht. Das kann beispielsweise auch für Gartenhäuser, installierte Grills oder Einbauküchen gelten. Mabgeblich ist immer die Frage, ob es sich um bewegliche Gegenstände handelt, die problemlos und ohne baulichen Aufwand transportiert und woanders verwendet können. Können Sie das nicht, z.B. bei einer Sauna die gemauert und fester Teil eines Kellerraumes ist, sind sie zwingender Bestandteil der Immobilie und werden mitbewertet.

Hier gilt es zu unterscheiden, ob die Immobilie bauliche Mängel aufweist oder einfach unaufgeräumt ist.

Bauliche Probleme werden, soweit erkenntbar, im Rahmen der Verkehrswertmittlung erfssst und rechnerisch berücksichtigt. In Extremfällen kann die Hinzuziehung ausgewiesener Experten erforderlich oder empfehlenswert sein - beispielsweise bei Einsturzgefahr oder sonstigen statischen Problemen.

Ist die Immobilie einfach unaufgeräumt oder verschmutzt, führt das nur selten zu Problemen bei der Bewertung. Auch wenn es Auftraggebern häufig unangenehm ist, wenn Immobilien in einem unhygienischen Zustand sind und / oder lange nicht aufgeräumt wurden, gehört auch das für Sachverständige zur Routine. Die Gründe für den Zustand einer Immobilie können vielfältig sein und seitens des Sachverständigen findet hier keine moralische Bewertung statt. Nur wenn entscheidende Teile der Immobilie aufgrund des Zustandes nicht bewertbar sind, ein Betreten nicht zumutbar ist oder gesundheitliche Probleme zu befrüchten sind, kann es zu Einschränkungen bei der Bewertung kommen. Hier kann es auch erfoderlich werden, das die Immobilie im Vorfeld der Besichtitung professionell beräumt / gereinigt werden muss. Das kann beispielsweise auch dann der Fall sein, wenn das Bewertungsobjekt von Menschen mit Messi-Syndrom bewohnt wurde oder wird. Auch Unfälle oder Straftaten können die professionelle Räumung und Reinigung im Vorfeld einer Bewertung erforderlich machen.

Bitte beachten Sie, dass es sich um allgemeine, abstrakte Fragen handelt. Die Antworten stellen keine juristische Beratung im konkreten Einzelfall dar. Für eine solche juristische Beratung oder steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwaltskanzlei oder Ihren Steuerberater.