Immobilienbewertungen für das Finanzamt
Wir unterstützen Sie auch im Rahmen steuerrechtlicher Bewertungen
Finanzämter wenden seit der Reform des Gesetzes zur Erbschaftssteuer bei der Grundbesitzwertfeststellung das sogenannte "typisierende Massenverfahren" an. In diesem Verfahren kommen standardisierte Werte zum Einsatz, die den realen und individuellen Werten einer Immobilie nicht immer gerecht werden, weshalb die Grundbesitzwertfestsetzungen zu hoch ausfallen können. Die Daten der Gutachterausschüsse finden zwar auch hier Berücksichtigung, jedoch werden beispielsweise konkrete Lage- oder Ausstattungsmerkmale der Immobilie außen vor gelassen. Diese können schon alleine mangels Objektbegehung häufig nicht ermittelt oder berücksichtigt werden.
Sie haben als steuerpflichtige Person durch die sogenannte "Escape Klausel" nach § 198 BewG die Möglichkeit, einen durch das Finanzamt ermittelten Verkehrswert zu widerlegen. So ist es unter Umständen möglich, Erbschafts- oder Schenkungssteuern zu sparen. Um den ermittelten Wert jedoch zu widerlegen, ist das qualifizierte Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen notwendig.
Auch die erstmalige Mitteilung von Vermögenswerten kann die professionelle Wertermittlung der Immobilie durch einen Sachverständigen erfordern, beispielsweise im Rahmen von Erbangelegenheiten oder Schenkungen.
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Öffnungsklausel
Fallen beispielsweise durch die Schenkung einer Immobilie Steuern an, eröffnet § 198 BewG dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, den vom Finanzamt ermittelten Wert der Immobilie - welcher für die Besteuerung maßgeblich ist - zu widerlegen. Es ist also möglich, durch eine eigene (von den gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsmethoden des Finanzamts abweichende) Immobilienwertermittlung, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Man spricht hier häufig von der sogenannten "Öffnungsklausel" oder "Escape Klausel".
Dabei ist es allerdings regelmäßig erforderlich, die Wertermittlung durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder durch einen Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken vornehmen zu lassen. Die Anforderungen an ein entsprechendes Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes sind äußerst komplex und fußen auf den auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften und Normen zur Immobilienbewertung. Mängel oder unzutreffende Aussagen innerhalb des Gutachtens können zurückgewiesen werden, weshalb alle Ausführungen und Anlagen sehr detailliert und sorgfältig angefertigt werden müssen.
Erfolgsaussichten und Anforderungen
Die Beauftragung eines Immobiliengutachtens bietet hierbei keine garantierte Steuererleichterung. Zunächst einmal muss der vom Finanzamt ermittelte Wert der Immobilie auch tatsächlich überbewertet sein. Die Frage, ob ein kostenpflichtiges und umfassendes Gutachten sich "lohnt" ist in jedem Fall eine gut abzuwägende Einzelfallentscheidung. Die Kosten des Gutachtens trägt der Steuerpflichtige - selbst wenn er das Ergebnis und den Nachweis nach einer Ablehnung des Finanzamtes erfolgreich gerichtlich durchgesetzt hat.
Es ist daher entscheidend, die Kosten und Grundvoraussetzungen für ein mögliches Gutachten genau zu kennen. Sämtliche Unterlagen müssen gesichtet werden und es muss festgestellt werden, ob für die korrekte Berücksichtigung möglicherweise noch weitere Experten involviert werden müssen (bspw. bei Schädlingsbefall oder Bauschäden). Nur so können realistische Kosten kalkuliert und einer möglichen Steuerersparnis gegenübergestellt werden.
Die konkreten Anforderungen an das Gutachten und auch die Anforderungen, die das Finanzamt bei einer Bewertung an den Sachverständigen stellt, sind nach unserer Erfahrung sehr unterschiedlich. Wir empfehlen daher grundsätzlich immer, die Immobilienbewertung in enger Absprache mit dem eigenen Steuerberater und gegebenenfalls auch mit dem zuständigen Sachbearbeiter beim Finanzamt zu veranlassen.
Gut zu wissen:
Die Erstellung eines Gutachtens, dass den Anforderungen des Finanzamtes entspricht, ist nicht zwingend die einzige Möglichkeit auf eine möglicherweise überbewertete Entscheidung des Finanzamtes zu reagieren.
Wir sind gerne bereit, Sie in einem persönlichen Gespräch ausführlich, transparent und unverbindlich hinsichtlich Ihrer Handlungsmöglichkeiten zu beraten.
INFORMATIONEN:
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Sachverständigenbüro
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Das Sachverständigenbüro H&Z Immobilien ist ein inhabergeführtes Immobilienunternehmen aus Berlin Köpenick, das sich insbesondere auf die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und Wohnungen spezialisiert hat. Das Immobilienbüro existiert seit 2015. Der Geschäftsführer und Inhaber Benjamin Zühlke, geboren in Schöneiche bei Berlin, steht seinen Klienten als DEKRA-zertifizierter (D1 Plus) Sachverständiger, staatlich anerkannter Immobilienkaufmann (IHK), Schimmelexperte und Immobilienberater für sämtliche Fragen zum Thema Immobilienbewertung in Berlin und Brandenburg zur Verfügung.
Zum Leistungsspektrum von H&Z Immobilien gehören insbesondere die Erstellung von Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) i.S.d. § 194 BauGB, Kurzgutachten und Stellungnahmen.
Darüber hinaus berät H&Z Immobilien seine Klienten zu den immobilienwirtschaftlichen Themen Immobilienerwerb,
Immobilienverkauf, grundstücksbezogene Rechte und Lasten und Beschaffung von immobilienwirtschaftlich relevanten Dokumenten und Informationen.
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