Bodenrichtwerte

Die Kurzfassung: Bodenrichtwerte sind lagebedingte Durchschnittswerte (je m²) für Bodenpreise zu bestimmten Stichtagen, errechnet von den zuständigen Gutachterausschüssen. Sie müssen häufig an die tatsächlichen Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes angepasst werden und beziehen sich nicht auch auf die Bebauung eines Grundstücks.

Beauftragt man einen Sachverständigen mit der Grundstücksbewertung, wird man zudem in vielen Fällen feststellen, dass neben Umrechnungskoeffizienten noch weitere Anpassungen des Bodenrichtwertes notwendig werden können. Im Rahmen der Gutachtenerstellung wird der / die Sachverständige möglicherweise Anpassungen des Richtwertes vornehmen, weil das Grundstücks beispielsweise als einziges Grundstück der Bodenrichtwertzone an der Hauptverkehrsader des Dorfes liegt, es sich um eine Ecklage handelt oder der gegenüberliegende Gewerbehof Tag und Nacht Lärmimmissionen verursacht. Es kann zwar sein, dass der Gutachterausschuss konkrete Werteinflüsse innerhalb der Zonen bereits abbildet. Es wird jedoch immer Ausnahmen und Einzelfälle innerhalb der Bodenrichtwertzonen geben, die individuell und sachverständig angepasst werden müssen. Das ist schon deshalb so, weil es nicht machbar wäre, für jede Besonderheit und jedes außergewöhnliche Grundstück in Deutschland eine eigene, alles berücksichtigende Bodenrichtwertzone zu erstellen. 

▶ Zusammengefasst: Da Bodenrichtwerte also nur lagebedingte Durchschnittswerte sind, die häufig angepasst werden müssten, können Sie dem Laien nur einen Anhaltspunkt bieten. Bodenrichtwerte dienen zudem auch nur für die durchschnittliche Einpreisung des Grund und Bodens, nomen est omen. Der Bodenwert ist also nicht mit den Bodenwert oder dem Grundstückswert insgesamt gleichzusetzen. Die aufstehende Bebauung eines Grundstücks ist im Bodenrichtwert gänzlich nicht berücksichtigt - auch dann nicht, wenn in der Bodenrichtwertzone durchgehend alle Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bebaut sind. Sie sollten ohne professionelle Betrachtung daher nicht alleinige Entscheidungsgrundlage für Immobiliengeschäfte oder rechtliche Auseinandersetzungen sein. 

Wie hoch oder niedrig der Bodenrichtwert letztendlich ausfällt, wird von zahlreichen Faktoren bestimmt. Zu diesen Faktoren zählen zum Beispiel die Lage und die Umgebung eines Grundstückes, die Verkehrsanbindung und der Zugang zu Geschäften des täglichen Bedarfes und medizinischen, kulturellen oder bildenden Einrichtungen. Natürlich verschieben sich die dabei die Prioritäten auch entsprechend der Bevölkerungsstruktur. Schulen werden in Gegenden mit vorwiegend älterer Bevölkerung deutlich weniger bedeutsam sein, als medizinische Einrichtungen usw. Lärm, Luftverschmutzung und hohe Kriminalitäts- und Arbeitslosenraten können hingegen Faktoren sein, die den Bodenwert insgesamt negativ beeinflussen. Im Endeffekt steht hinter all dem das einfache Prinzip von Angebot und Nachfrage.

Neben den örtlichen Bedingungen spielt die wirtschaftliche Lage einer Region oder auch der gesamten Bundesrepublik insgesamt eine Rolle. Hohe Inflation und niedrige Einkommen werden die Nachfrage nach Immobilien und insbesondere die Finanzierbarkeit von Immobiliengeschäften negativ beeinflussen. Die Grundstückskäufe nehmen ab und es wird weniger bezahlt. Die Bodenrichtwerte sinken oder stagnieren jedenfalls. Umgekehrt wird eine prosperierende Wirtschaft die Nachfrage nach Immobilien nicht nur erhöhen, sondern auch die Schmerzgrenze für Kaufpreise nach oben verschieben. Das wird die Bodenpreise und somit auch die Bodenrichtwerte nach oben treiben.

Die schon erwähnten Finanzierungskosten können theoretisch auch losgelöst von Umgebung und Wirtschaftslage betrachtet werden. Unabhängig davon, ob es sich um eine Toplage handelt oder nicht und auch unabhängig davon, ob die Wirtschaft boomt, haben Finanzierungskosten immer einen steuernden Effekt, der die sonstigen Einflüsse begünstigen oder bremsen kann. Hohe Zinsen werden in der Regel auch dann einen dämpfenden Einfluss auf Immobilienpreise haben, wenn die Wirtschaft ansonsten floriert und die Nachfrage hoch ist. Niedrige Zinsen hingegen werden die Kauf- und Zahlungsbereitschaft positiv beeinflussen, auch wenn Angebot und Nachfrage annährend ausgeglichen sind und die Wirtschaft eher negative Anzeichen entwickelt. Dass Zinsen, die die Finanzierungskosten letztendlich maßgeblich bestimmen, als Gegenspieler der Marktsituation entgegenwirken, ist allerdings nicht die Regel. Grundsätzlich wird die Zinsentwicklung staatlich bzw. auf EU-Ebene gesteuert und angepasst. Läuft die Zinsentwicklung dennoch aus dem Ruder, können (bundes)staatliche Förderungen oder steuerliche Instrumente die Wirkung ausgleichen.

* Die Grafik zeigt keine tatsächlichen Bodenrichtwerte und dient nur der visuellen Untermalung.