Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ist vermutlich die berühmteste Variante einer Kündigung in Deutschland. Häufig diskutiert und umstritten, bietet dieser Kündigungsgrund den Stoff für komplexe Abhandlungen und auch Auseinandersetzungen.

Wir versuchen uns zunächst an einer ersten und einfachen Übersicht und behalten uns die Klärung von Detailfragen für Beratungsgespräche vor. Das Gesetz regelt die Eigenbedarfskündigung im Bereich der Wohnraummietverhältnisse im Bürgerlichen Gesetzbuch. Genau: § 573 Absatz 2 BGB.

In welchen Fällen darf der Vermieter nun eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen?

Grundvoraussetzung für die sogenannte Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter die Räume der Wohnung für sich, für eine zu seinem Haushalt gehörende Person oder für ein Familienangehörigen benötigt.

Angehörig sind dabei etwa Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern - so die aktuelle Rechtsprechung. Für die Kündigung berücksichtigt werden können jedoch beispielsweise auch die Kinder des Lebenspartners, Pflegepersonal oder Stiefkinder. Auch haushaltszugehörige Personen, jedenfalls dann, wenn das Zusammenleben auf Dauer angelegt ist und von einer Wirtschaftsgemeinschaft auszugehen ist, finden Berücksichtigung.

Der Vermieter muss zudem darlegen, warum genau er die Wohnung (oder Teile der Wohnung, denn eine Eigenbedarfskündigung kommt auch für einzelne Teile der Wohnung in Betracht) für sich oder andere benötigt.

Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung?

Bei der Eigenbedarfskündigung gilt zunächst die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB.

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des Übernächsten Monats möglich. Für eine Kündigung zum 31.06.2017 beispielsweise, muss diese demnach spätestens am 03.04.2017 dem Mieter zugegangen sein. Die Frist verlängert sich jedoch abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Nach 5 Jahren seit Überlassung verlängert sich die Frist um drei Monate und nach acht Jahren seit Überlassung verlängert sie sich um weitere drei Monate. Sie kann also im Normalfall maximal neun Monate betragen.

Für ein Mietshaus, welches in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, gilt überdies eine Sonderregelung. Wenn das Mietverhältnis bereits vor der Umwandlung existierte, muss der (neue) Eigentümer eine gewisse Sperrfrist abwarten. Diese Sperrfrist beträgt drei Jahre und kann von den  Bundesländern auf insgesamt zehn Jahre erhöht werden - dies gilt beispielsweise für Berlin.

Die oben aufgeführte reguläre Kündigungsfrist nach § 573c BGB wird nicht mit der Sperrfrist verrechnet.

Welche Möglichkeiten haben Mieter, um eine Eigenbedarfskündigung abzuwenden?

Das Bürgergerliche Gesetzbuch schafft mit § 574 Absatz 1 die Bedingungen dafür, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Für den Mieter, seine Familie oder für einen anderen Haushaltsangehörigen muss die Kündigung eine besondere Härte darstellen. Diese darf selbst unter Berücksichtigung des berechtigten Interesses des Vermieters nicht zu rechtfertigen sein.

Härtegründe liegen vor, wenn finanzielle, sonstige wirtschaftliche, gesundheitliche, familiäre oder sonstige persönliche Nachteile mit der Kündigung einhergehen würden. Einschnitte im Berufsleben, fehlender Ersatzwohnraum und gesundheitliche Unzumutbarkeit sind hier beispielsweise denkbar. Hierbei reicht die theoretische Erlangung von Nachteilen nicht aus. Der Eintritt der nachteiligen Situation muss mit Sicherheit feststehen.

Für die im Einzelfall individuell vorzunehmende Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter zählen ausschließlich die vom Vermieter im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe. Diese Angabe seitens des Vermieters ist zudem zwingend.