Trennung und Scheidung

Nicht selten kommt es vor, dass entweder direkt zum Zeitpunkt der Heirat oder im Rahmen einer bevorstehenden oder laufenden Scheidung oder Trennung der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie ermittelt werden muss. Das Immobilienvermögen spielt hierbei sogar häufig eine Schlüsselrolle, da es in vielen Fällen den höchsten Anteil am gemeinsamen Gesamtvermögen hat.

Auch bei einer einfachen Trennung kann es sich ähnlich verhalten und es kommt oft vor, dass die ehemaligen Partner einen fairen Ausgleich für Investitionen und Aufwand hinsichtlich einer gemeinsamen Immobilie wünschen, weshalb auch hier der Verkehrswert festgestellt werden soll.

H&Z Immobilien berät Sie gerne und steht bei der Bewertung der gemeinsamen Immobilie(n) an Ihrer Seite. Zahlreiche Wertermittlungsaufträge im Rahmen dieses Themenfeldes und viele Jahre Erfahrung sorgen dafür, dass wir auch schwierige Situationen souverän und mit der nötigen Sorgfalt gemeinsam bewältigen. Wir stellen den Verkehrswert Ihrer Immobilie fest und beantworten Ihnen sämtliche immobilienwirtschaftliche Fragen.

Wie eingangs erwähnt spielen Immobilien im Rahmen einer Scheidung eine bedeutende Rolle. Sie stellen in vielen Fällen einen Großteil des streitbaren Vermögens dar und eine objektive Wertermittlung des Verkehrswertes lässt sich bei einer Scheidung nur selten vermeiden.

Auch wenn die Scheidung ruhig und im Einvernehmen abläuft empfiehlt es sich, einen unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen mit der Immobilienbewertung zu beauftragen. Die objektive Wertermittlung von außen schafft Fakten und vor allem Klarheit, sodass sich am Ende niemand benachteiligt fühlen muss. Das Streitpotential wird in der Regel deutlich gemindert oder beseitigt. 

H&Z Immobilien blickt auf viele Jahre Erfahrung im Bereich der Immobilienwertermittlung zurück. Neben Nachlassangelegenheiten gehörten und gehören Trennungen und Scheidungen dabei zu den häufigsten Bewertungsanlässen. Von dieser langjährigen Erfahrung profitieren alle Seiten. Oftmals ist für ein Weiterkommen im Scheidungsprozess die Bewertung der gemeinsamen Immobilie zwingend erforderlich. Wir entscheiden gemeinsam mit unseren Klienten, wie wir diese Aufgabe optimal lösen können. Auf die Erstellung eines Vollgutachtens, also eines vollständigen, umfassenden Verkehrswertgutachtens mit meist mehr als 40 Seiten, kann hierbei in einigen Fällen sogar verzichtet werden. Kurzgutachten oder Stellungnahmen zum Verkehrswert oder zu einzelnen Fragen können regelmäßig schon ausreichen, um für beide Seiten der Scheidung ein zufriedenstellendes Ergebnis herbeizuführen. Unser Ziel ist es, die bevorstehende Aufgabe ohne unnötigen Stress und vor allem ohne unnötige Kosten für unsere Klienten effizient zu lösen.

Es kann bei einer Scheidung auch erforderlich sein, eine Immobilie zu einem vergangenen Wertermittlungsstichtag zu bewerten oder gleich mehrere Stichtage zu berücksichtigen. Die Bewertung wird hierdurch zwar umfangreicher, technisch und handwerklich stellt das jedoch kein Problem dar. Genau wie bei Fragen zu konkreten Umbauten oder Renovierungen, spielen diese Bewertungsaufgaben vor allem beim Thema Zugewinn eine Rolle.

Im Rahmen einer Scheidung wird man früher oder später auch mit dem Begriff des Zugewinnausgleiches konfrontiert werden, da Ehepartner in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft leben. Man spricht hier auch vom gesetzlichen Güterstand. Der hier gemeinte Zugewinn definiert sich grundsätzlich nach § 1373 BGB und meint das während einer Ehe erworbene Vermögen der Ehepartner. Es werden hierbei das Anfangsvermögen bei Eintritt in die Ehe und das Endvermögen bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft gegenübergestellt. Kommt es zur Scheidung, wird der Zugewinn in aller Regel geteilt bzw. ausgeglichen, sofern nicht anderes in einem Ehevertrag geregelt ist.

Der Zugewinn kann neben erwirtschafteten Geldwerten auch aus der Wertsteigerung einer Immobilie bestehen. Diese Wertsteigerung kann unterschiedliche Ursachen haben. Zunächst kann die allgemeine Marktlage ursächlich sein. Diese ist in Deutschland insbesondere in Ballungsräumen aktuell angespannt und führt zu zahlreichen Preissteigerungen am Immobilienmarkt. Es kann jedoch auch sein, dass bauliche Maßnahmen an der konkreten Immobilien selbst zu einer Wertsteigerung führen, beispielsweise durch den Ausbau des Dachgeschosses oder umfassende Modernisierungsmaßnahmen. Städtebauliche Maßnahmen, wie die Errichtung von Freizeitanlagen, medizinischen Einrichtungen oder Schulen können wiederum Einfluss auf den Wert nehmen, ohne das Veränderungen am Objekt selbst durchgeführt wurden.

Heirat

Nicht immer werden Wertermittlung erst im Rahmen der Scheidung veranlasst. Aus rechtlichen Gründen und insbesondere auch im Rahmen der Gestaltung eines Ehevertrages kann schon die Heirat Anlass für eine Immobilienbewertung sein. Auch in diesem Zusammenhang unterstützt H&Z Immobilien Sie gerne bei der Bewertung und berät Sie hinsichtlich der möglichen Wertermittlungsvarianten. Sprechen Sie uns einfach an.

Trennung

Auch Paare, die nicht verheiratet sind, haben ein Interesse daran, bei einer Trennung hinsichtlich gemeinsamer Vermögenswerte fair und angemessen miteinander umzugehen. Vielfach ist die Bewertung einer Immobilie hierbei zwar nicht aus rechtlichen Gründen erforderlich, sie wird aber trotzdem gemeinschaftlich gewünscht. Wir unterstützen Paare dabei, ihre Immobilienwerte in einem sinnvollen Umfang zu prüfen.

Kann H&Z Immobilien uns rechtliche Fragen zum Thema Scheidung beantworten?

Die Beratung durch H&Z Immobilien beschränkt sich grundsätzlich auf immobilienwirtschaftliche Themen und insbesondere auf die Feststellung des Verkehrswertes. Sämtliche Fragen zum Thema Immobilienbewertung beantworten wir Ihnen selbstverständlich gerne. Eine anwaltliche Beratung, beispielsweise zum Ablauf des Scheidungsprozesses oder die Beantwortung steuerrechtlicher Fragen, gehören nicht zum Leistungsumfang. Diese Aufgabe übernimmt Ihr Rechtsbeistand bzw. Steuerberater.

Je nach Situation und Standort empfehlen wir Ihnen gerne einen unserer Kooperationspartner, sodass Sie auch für familienrechtliche Fragen einen kompetenten Ansprechpartner kennenlernen. 

Ist die Erstellung eines teuren Verkehrswertgutachtens Pflicht bei einer Scheidung?

Grundsätzlich sind Sie nicht verpflichtet ein Verkehrswertgutachten im Sinne des Baugesetzbuches zu erstellen. Sie entscheiden selbst, welche Art der Bewertung für Sie optimal ist. Insbesondere bei gütlichen, einvernehmlichen Scheidungen ohne Streit können günstigere Alternativen sinnvoll sein. Auch bei unverheirateten Paaren, wo ein Scheidungsverfahren keine Rolle spielt, kommen kostengünstigere Bewertungsmethoden in Betracht.

In einem gemeinsamen Gespräch beraten wir Sie gerne diesbezüglich. Wir erläutern Ihnen, worauf Sie achten sollten, welche Formen der Wertermittlung möglich sind und welche Kosten für ein Gutachten oder eine Stellungnahme auf Sie zukommen.

Was wird bei einer Immobilienbewertung alles mit bewertet?

Häufig wird gefragt, ob auch Mobiliar und Ausstattung in die Wertermittlung einfließen. Dies ist nicht der Fall. Das Verkehrswertgutachten umfasst die Wertermittlung des Grundstücks einschließlich der aufstehenden baulichen Anlagen und Außenanlagen. Möbelstücke, Teppiche, Elektrogeräte und ähnliche, mobile Gegenstände zählen nicht zum Verkehrswert der Immobilie.

Immer wieder strittig ist es, ob fest installierte Einrichtungsteile wie beispielsweise Alarmsysteme oder Einbauküche zum Immobilienwert zählen. Hier ist maßgeblich, ob es sich um verkaufsfertige, frei eingestellte Objekte handelt. Diese fließen i.d.R. nicht in den Immobilienwert ein. Sonderanfertigungen, die mit dem Gebäude eine Einheit bilden, können wiederum durchaus zum Immobilienwert hinzugerechnet werden. Hier ist eine Beurteilung vor Ort unumgänglich. Sollte eine derartige Hinzurechnung erfolgen, wird Ihnen dies ausführlich erläutert.

Können einzelne Bestandteile der Immobilie bei der Bewertung ausgeklammert werden?

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten beinhaltet und berücksichtigt grundsätzlich alle wesentlichen Bestandteile der Immobilie. Insoweit dies ausdrücklich erwünscht ist, können jedoch einzelne Bestandteile auch ausgeklammert werden. Dies wird jedoch in jedem Fall schriftlich vereinbart und eindeutig kenntlich gemacht.

So kann beispielsweise die neue Garage, die bei einer Trennung nicht berücksichtigt werden soll, da sie bereits nach dem Zusammenleben durch eine Partei alleine angeschafft wurde, für das Endergebnis unberücksichtigt bleiben. Das Vorhandensein der Garage wird jedoch trotzdem erfasst und abgebildet.

Insbesondere bei rechtlichen Auseinandersetzungen und zur Vorlage bei Behörden kann diese Vorgehensweise jedoch zur Ablehnung der Anerkennung der Bewertung führen. Derartige Besonderheiten sollten daher in jedem Fall mit allen Beteiligten im Vorfeld besprochen werden.