Leistungen im Detail

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▶ Verkehrswertgutachten

Im Rahmen rechtlicher Auseinandersetzungen, zur Vorlage bei staatlichen Behörden und Gerichten, für Bankanträge oder auch einfach privat, wenn ein möglichst hoher Detailgrad erzielt werden soll, kommt man regelmäßig nicht am Verkehrswertgutachten vorbei.

Das Gutachten im Sinne des § 194 des Baugesetzbuches gilt als umfangreiche Wertermittlung, die umfassende rechtliche und mathematische Erläuterungen enthält. Es werden nicht nur die Vorgehensweise und die Berechnungsgrundsätze inklusive der geltenden Rechtsvorschriften beleuchtet und erläutert - Ermessensentscheidungen werden ebenso begründet und definiert wie angewendete Sondervorschriften. Zudem enthalten Verkehrswertgutachten neben einer ausführlichen Beschreibung der baulichen Anlagen und Nebenanlagen auch Angaben zum Bewertungszweck, zum Auftraggeber und zum Ortstermin. Beigefügte Anlagen wie Orthofotos, Regionalkarten, Liegenschaftskarten, Bodenrichtwertkarten und Fotos dokumentieren die Bewertung und können der Beweissicherung dienen. So wird gewährleistet, dass der gesamte Wertermittlungsprozess durch Dritte nachvollzogen werden kann.

▶ Individuelle Stellungnahmen

Eine Stellungnahme hinsichtlich des Verkehrswertes einer Immobilie umfasst bei H&Z Immobilien durchschnittlich 1 - 3 Seiten und beschränkt sich auf das Endergebnis der Verkehrswertberechnung und die wichtigsten Besonderheiten der Immobilie. Die systematischen, mathematischen und juristischen Erläuterungen, die vor allem ein Gutachten ausmachen, sind nicht Teil einer einfachen Stellungnahme. Ebenfalls nicht enthalten sind Fotos oder sonstigen Anhänge. Da sich das Ergebnis jedoch i.d.R. nicht von dem eines Verkehrswertgutachtens unterscheidet, sind Stellungnahmen die optimale Lösung für jeden, der zwar den Verkehrswert benötigt, aber kein Interesse an seitenlangen Erklärungen und Abhandlungen hat. Für Behörden und rechtliche Auseinandersetzungen sind Stellungnahmen jedoch insbesondere aufgrund der fehlenden Beweisführung regelmäßig ungeeignet.

In besonderen Fällen können Stellungnahmen auch zu einzelnen, konkreten Fragen gefertigt werden und sich nicht nur auf den Gesamtwert beziehen - so kann ein Sachverständiger beispielsweise zum Werteinfluss einer einzelnen baulichen Maßnahmen oder hinsichtlich des Wertes eines Wegerechts befragt werden. 

Die Frage, wie der Bewertungsprozess aus Kundensicht abläuft, ist grundsätzlich schnell beantwortet. Nachdem Sie Kontakt zu uns aufgenommen haben besprechen wir gemeinsam Ihre Situation und entscheiden für uns für eine der oben genannten Möglichkeiten Ihre Immobilie zu bewerten.

Bereits im Rahmen dieser Erstberatung können wir einen Termin für die Besichtigung der Immobilie(n) vor Ort vereinbaren. Sollten Sie sich zunächst mit jemandem besprechen oder die Entscheidung in Ruhe überdenken wollen, kann die Terminvereinbarung jedoch auch warten. Sie nehmen sich die Zeit, die Sie brauchen und kontaktieren uns zur Absprache eines Termines erneut. Wenn möglich, können angedachte Termine auch eine Zeit lang reserviert werden. 

Die Bearbeitungszeit eines vollständigen Gutachtens beträgt aktuell ca. 3 - 5 Wochen. Pauschale Angaben sind hier doch insbesondere deshalb schwierig, weil die Komplexität von umfassenden Verkehrswertgutachten sich von Fall zu Fall deutlich unterscheiden kann. Recherchen und insbesondere behördliche Auskünfte können die Bearbeitung verzögern.

Die Bearbeitungszeit eines Kurzgutachtens liegt etwas unter der eines Vollgutachtens und Sie sollten mit etwa 2 - 4 Wochen rechnen. Auch hier verhält es sich ähnlich wie bei einem Verkehrswertgutachten und behördliche Nachfragen und Recherchen können die Bearbeitung verzögern. Damit ist jedoch bei einem Kurzgutachten nur selten zu rechnen. 

H&Z Immobilien arbeitet im Bereich der Immobilienwertermittlung ausschließlich mit Pauschalpreisen. Diese Pauschalpreise sind ein verbindlicher Teil der Auftragsunterlagen und setzen sich aus einem Grundpreis, der Anfahrtspauschale und möglichen Aufpreisen für Zusatzleistungen und Besonderheiten zusammen. Derartige Besonderheiten bestehen zum Beispiel dann, wenn sich neben Wohnhaus und Garage zusätzliche bauliche Anlagen auf dem Grundstück befinden. Dazu zählen beispielsweise Stallungen, Werkstätten, Lagerhallen oder Gasthäuser. Versteckte Kosten gibt es nicht und den Gesamtpreis für Ihren Wertermittlungsauftrag erfahren Sie immer bereits im Vorfeld, sodass Sie von Anfang an wissen, was auf Sie zukommt. 

Ziel des Vergleichswertverfahrens ist es, das Bewertungsobjekt mit ähnlich ausgestatteten Objekten in gleicher Lage zu vergleichen. Insoweit entsprechend übereinstimmende Objekts einschließlich Ihrer Verkaufsdaten vorliegen, kann hier von einem sehr genauen Verfahren gesprochen werden. Die tatsächliche Marktlage, unabhängig von möglicherweise hohen oder niedrigen Herstellungs- und Erwerbskosten, kann hier unter Umständen exakt abgebildet werden. Hinzu kommt, dass dieses Verfahren im Grundgedanken simpel ist und leicht nachvollzogen werden kann. In der Praxis scheitert dieses Verfahren jedoch insbesondere bei komplexen und außergewöhnlichen Immobilien regelmäßig an den entsprechend übereinstimmenden Vergleichsobjekten - auch, wenn Vergleichswerte durch entsprechende Zu- und Abschläge theoretisch angepasst werden können. Vor allem selbst genutzte Einfamilienhäuser sind nicht selten durch besondere Ein- und Umbauten und sonstige Besonderheiten geprägt. Das erschwert die Suche nach passenden Vergleichsobjekten. Zudem erweist sich die Vergleichswertsuche bei einem nervösen, schwankenden Markt nicht immer als zuverlässig. Jedenfalls bei unbebauten Grundstücken und innerhalb der Bodenrichtwerte anderer Verfahren, wird die Vergleichswertermittlung sich jedoch regelmäßig als Vorzugsvariante herausstellen.

Das Sachwertwertverfahren kombiniert den Bodenwert, der meist auf indirekten Vergleichswerten fußt, und die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und Außenanlagen, die hinsichtlich des Alters der Anlagen gemindert werden. Diese Herstellungskosten setzen sich hierbei aus den Werten einzelner Baugruppen (bspw. Außen- und Innenwände, Fenster, Dachkonstruktion usw.) zusammen, deren Standardstufe beurteilt wird. Schlussendlich ergeben sich Quadratmeterpreise und Wertansätze, die sich auf die Bruttogrundfläche der baulichen Anlagen beziehen. Da es sich selten um Neubauten handelt, werden diese Kosten einer sogenannten Alterswertminderung unterzogen, um dem Alter der Anlage gerecht zu werden. Um den so ermittelten Sachwert an die aktuelle Marktsituation anzupassen, werden zusätzlich Sachwertfaktoren angewendet, die i.d.R. von den zuständigen Gutachterausschüssen abgeleitet werden. Insgesamt betrachtet ist das Sachwertverfahren durchaus komplex. Während die Nachvollziehbarkeit dieses Verfahrens für einen Laien durchaus anspruchsvoll ist, deckt das Sachwertverfahren jedoch auch die preisliche Einordnung von komplexen und individuell gestalteten Objekten ab, die häufig notwendig ist. Zudem wird der Substanzwert der Immobilie beleuchtet. Bei sehr modern und nachhaltig gestalteten Objekten kann bemängelt werden, dass die gesetzlichen Vorgaben zu den Kostenansätzen einzelner Baugruppen stellenweise nicht mehr zeitgemäß sind. Solange die bereits geforderten und diskutierten Aktualisierungen hier nicht umgesetzt werden, können sachverständige Anpassungen bei bestimmten Baugruppen erforderlich sein. Das erfordert allerdings auch die ausreichende Erfahrung und Sachkunde des Sachverständigen.

Das Sachwertverfahren wird vorrangig bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Es kann sich auch für Bungalows und Wochenendhäuser eignen. 

Das Ertragswertverfahren, wie der der Name schon sagt, fokussiert sich auf die Betrachtung möglicher Erträge in Kombination mit dem Bodenwert. Typische Immobilienobjekte, für die das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt, sind daher vermiete Objekte wie Eigentumswohnungen, sonstige Kapitalanlageobjekte und Gewerbeobjekte. Ähnlich dem Sachwertverfahren wird also zunächst der Bodenwert ermittelt. Da das Ertragswertverfahren jedoch quasi einen Blick in die Zukunft wagt, wird der Bodenwert verzinst. Im Anschluss werden mögliche (Miet-)Einnahmen um die Bewirtschaftungskosten gemindert, um den Reinertrag zu ermitteln. Die Bewirtschaftungskosten setzen sich hierbei in aller Regel aus den Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und einem Mietausfallwagnis zusammen. Dieser Reinertrag führt multipliziert mit dem sogenannten "Vervielfältiger" zum Gebäudeertragswert. Für die Berechnung des Vervielfältigers selbst werden der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer herangezogen.

Die Kombination aus abgezinstem Bodenwert und Gebäudeertragswert bildet den Ertragswert der Immobilie. Auch hier ist offensichtlich, dass das Verfahren für Laien nicht ganz einfach zu durchschauen ist. Dennoch handelt es sich um eine erprobte und faktenbasierte Berechnung. Es handelt sich allerdings auch um eine zukunftsorientierte Berechnung. Mieten können beispielsweise stark fallen oder steigen, womit ein Kernelement der Berechnung im schlimmsten Fall auf wackligen Füßen steht. Risiken bei der Wertermittlung ertragsorientierter Objekte sind allerdings grundsätzlich nie auszuschließen, das ist keine exklusive Eigenschaft des Ertragswertverfahrens.